連棟式建物は、複数の家が連続している特殊な構造のため、通常の中古一戸建てと比較すると売却が難しい物件です。
すべての建物を自分で所有しているなら問題ありませんが、各住宅を別人が所有している場合は、売却や修繕するときに所有者全員に承諾を得る必要があり、思い通りに物事を進められない方もいます。
連棟式建物の売却を検討されている方の中には、
- 売却する際の注意点
- 価格の相場
- 高く売るコツ
など気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこで、今回は連棟式建物を売却するときの注意点、価格相場、高く売るコツについて解説します。
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目次
連棟式建物とは
連棟式建物は、一つの大きな建築物を内部で区画分けし、複数の家が連続している建物のこと。家ごとに土地の所有権があるものは長屋やテラスハウスと呼ばれ、住人全員で土地を共有している建物はタウンハウスと呼ばれています。
複数の住宅が繋がって建っている建物
連棟式建物の一番の特徴は、複数の住宅が繋がっていることです。各住宅は壁や屋根、骨組みなどを共有しています。
この構造はマンションやアパートなどの集合住宅にも共通しますが、内部構造が異なります。集合住宅は一つの建物に複数の部屋がありますが、連棟式建物は住宅そのものがいくつも繋がっているようなイメージです。
連棟式建物は構造が特殊なため、通常の中古一戸建てと比較して工事で制限を受けることが多いです。
連棟式建物は単独での工事が難しい
連棟式建物は、原則他の住人に無許可での単独工事を行うことができません。家の骨組みを共有しているため、大規模工事を行う場合は他の住人にも影響を及ぼします。
連結している建物を一件のみ所有している場合、承認なく工事ができるのは自分の家の中で工事が完結するケースのみ。実質的には壁紙の張り替え程度が限界です。
建て替え工事など、大規模な施工を行う場合、繋がっている家の所有者全員に説明し、承諾を得る必要があります。
連棟式建物を売却する際の注意点【ケース別】
構造が特殊で工事にも制限を受ける連棟式建物は、売却の際にも注意が必要です。所有している連棟式建物を売却する場合、以下の三つのパターンが考えられます。
- そのまま売却する
- 切り離して売却する
- 建物を解体して売却する
それぞれケース別に注意点を確認していきましょう。
そのまま売却する場合
連棟式建物は購入する上でデメリットが多く、単独での売却が難しい住宅です。しかし、売りやすくしたいという理由で建物ごと売却する場合、住人全員の承諾が必要となります。
連棟式建物は、繋がっている住宅の数によって二戸一、三戸一などと呼ばれます。連棟式建物に住み続けたい住人が一人でもいる場合、建物の売却はできませんので、住宅の数が多ければ多いほど売却に不利です。
この問題は工事の場合も同様です。リフォームした上で売却する場合も、工事と売却に全員の同意が必要です。
建物が全て自分の所有なら問題ありませんが、各住宅を別人が所有している場合に無理に建物ごと売却しようとすると、隣人トラブルに発展する恐れがあります。連棟式建物は単独では売れにくいですが、トラブルを抱えるリスクを考慮すると、単独で売却した方が安全な場合が多いです。
切り離して売却する場合
繋がっている他の住宅から切り離し、中古一戸建てとして売却するケースです。しかし、連棟式建物を一戸だけ切り話すのは非常に難しく、現実的な方法とは言えません。
連棟式建物の各住宅は家の主要パーツを共有しているので、切り離し工事に住人全員の許可が必要です。
法律上もいくつかの問題が懸念されます。連棟式建物は繋がった住宅全体で一つの建物として登記されていますが、切り離した住宅は耐震や耐火など各種条件を満たさない場合、切り離し工事の許可が下りません。
また、切り離した住宅は中古一戸建てとなるので、現行の建築基準法に定める接道義務を満たすことが必要です。
建築基準法43条の規定により、住宅はその敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。切り離す住宅が道から離れた場所に位置する場合、接道義務違反により工事できません。
各種基準を満たすよう、道を整備したり建物を補強することも可能ですが、追加で費用がかかります。無理に一戸建てにするより切り離さずに売却した方が得なケースも多く、手間やコストも考慮すると現実的な方法とは言えません。
建物を解体する場合
建物が老朽化している場合などは解体も視野に入りますが、この場合も住人全員の許可が必要です。
更地にしてしまえば、新しい建物を建てたり、資材置き場や駐車場として活用できます。場合によっては連棟式建物が建っている状態より高く売れる可能性もあります。
しかし、このケースでも、建物に住み続けたい住人が一人でもいれば解体はできません。売却も解体も簡単にはできないという点で、連棟式建物は非常に扱いが難しい物件と言えます。
連棟式建物の売却相場
連棟式建物の価格は、建物の状況によって大きく変化します。立地が良い場合やリフォームして売られている場合は高く売れるケースもあり、逆に住宅の需要が低い場所では思うような価格では売れないこともあります。
正確な価格は不動産鑑定士や買取業者の査定で確認可能です。ここでは連棟式建物の相場と、地域別の販売例をご紹介します。
連棟式建物の価格は周辺相場の7〜8割程度
連棟式建物の相場は、通常の一戸建ての7〜8割程度と言われています。
工事の難しさや、単独では活用方法が限られるというデメリットを反映した相場です。しかし、地域によっては古い長屋はレトロな住宅として需要が高い場合もあります。あくまで目安として考えておきましょう。
連棟式建物の地域別販売価格
以下は、2019年9月現在の、地域ごとの連棟式建物の平均価格です。
| 都道府県 | 物件平均価格 |
|---|---|
| 東京都(23区） | 2,171万円 |
| 東京都（市部） | 1,535万円 |
| 愛知県 | 1,015万円 |
| 大阪府 | 1,244万円 |
| 広島県 | 880万円 |
| 沖縄県 | 1,414万円 |
参照サイト：LIFULL HOME’S｜マンション 物件一覧
現在売りに出ている物件の平均価格のため、必ずしも相場を反映している訳でありません。ご注意ください。
連棟式建物のだいたいの売却価格を知りたい場合、不動産販売サイトで似た物件をチェックするのも一つの方法です。
連棟式建物を高く売る4つのコツ
需要が低く、そのままでは買い手のつきにくい連棟式建物ですが、高額で売却する方法がない訳ではありません。いくつかコツをご紹介します。
繋がっている物件を全て買い取る
繋がっている建物を全て買い取り、所有権を一つにまとめます。各戸ごとに所有者が違う場合、工事をするにも売却するにも意思統一が難しいですが、建物全体で所有者が一人であればその心配は無くなります。
更地にして土地だけで販売することもできますし、投資用物件として売却することも可能です。物件の用途が広がり売れやすくなるため、資金がある場合におすすめです。
リフォームして売却する
連棟式建物は、そのまま売却するより、需要に合わせてリフォームした方が売れやすくなります。
例えば住宅地であれば、改装しておしゃれなテラスハウスにすれば需要が期待できます。二戸一の物件なら二世帯住宅としての販売も可能です。
観光地が近ければ、民泊物件や飲食店用の店舗付き住宅にすれば人気がでることもあります。
連棟式建物の建っているエリアの特徴を理解し、需要に沿った形にリフォームすることで高額売却が可能となります。
連棟式建物ならではのメリットを打ち出す
デメリットが目立つ連棟式建物ですが、実は連棟式建物ならではのメリットがいくつか存在します。
- 隣家との距離が近く防犯面で有利
- 台風などの風害に強い
- レトロな長屋としての需要がある
通常の一戸建てではなく連棟式建物に興味を持つ買い手は、予算に余裕がない場合が多いです。業者に仲介を依頼している場合、メリットをアピールしてコストパフォーマンスの高い物件として宣伝してもらうと良いでしょう。
訳あり物件の専門業者に売る
不動産会社の中には、接道義務違反の物件や建替えのできない土地など、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者が存在します。
このような業者は、訳あり物件の扱いに関するノウハウを多く持っています。他の業者や個人に転売するだけでなく、賃貸物件として自社で活用することにより利益を出すことを可能としています。訳あり物件であっても価値を生み出すことができるため、普通の不動産買取業者と比べて査定価格が高額です。
業者選びの際は
- 現金化が早い（即日〜二日程度）
- 買取実績を公開している
- 営業年数が長い
上記の基準で買取業者を選ぶと失敗しません。
まとめ
以上、連棟式建物の特徴と売却のコツをご紹介しました。
連棟式建物は問題点が多く、低価格での売却になりがちな物件です。ですが、地域の需要や適正価格に合わせた形で売却することで、高額での売却が狙えます。
改装した上での売却を検討するのであれば、媒介業者に仲介を依頼することを視野に入れましょう。
連棟式建物の強みは、リフォーム工事によって店舗つき住宅や二世帯住宅などに改築できることです。需要と噛み合いうまく買い手とマッチングできれば、業者に売るより高額での売却を狙えます。処分を急がず、リフォーム資金が確保できる場合におすすめです。
一方、リフォーム費用が少ない場合や、早く現金化したいときは、訳あり物件専門の買取業者の利用をおすすめします。仲介と比較すると売却価格は下がるケースが多いですが、確実に売ることができ、査定から買取までが早いというメリットがあります。
どちらの売却方法が良いかは状況によって異なります。今回の記事を参考に、より適した手段を検討してください。
